流拍可怕？杭州3.29土拍遇冷的8个原因

　　住在杭州网3月29日讯（记者 李成）苏州6.5万/㎡、厦门6.3万/㎡、宁波3.3万/㎡，在本周3个城市地价创新高之后，杭州今日进行了5宗涉宅地出让：两宗流拍，其中包括话题度颇高的余杭闲林0.8容积率地块。

　　成交的三宗地块中，拱墅桃源地块由建发底价竞得，萧山蜀山地块由萧山城市建设投资集团底价竞得。唯一的热点仅滨江西兴地块溢价23.6% ，由滨江竞得，楼面价28554元/㎡。

　　其他城市创新高 杭州为何遇冷

　　两宗流拍，两宗底价，仅一宗溢价成交，凉风乍起，意外吗？浙报传媒地产研究院分析，这是地块自身条件和外部市场综合原因造成的。

　　1)杭州也能创新高。今天的结果并不代表着杭州的市场不如几个地价创新高的城市，如果杭州推出最核心区域的低密宅地且新房不限价，同样可以创新高。

　　2)地块条件不够优越。今日地块中仅西兴地块区位较为核心，其余均分布在外围区域，自身吸引力不足。

　　3)降容不是灵药。原本以低密进行差异化竞争的方式，随着杭州各板块高频次推出低容地块后，“失灵”了，仅靠降低容积率已经没有吸引力。余杭闲林荣积率0.8的超低容地块，虽有杭州多年来首宗突破1.0限制的名头，但区域内同类产品并不稀缺，而且闲林地块本身存在“硬伤”，房企拿地判断依旧基于整体区域预期，不确定的不要。

　　4)房企拿地焦虑感下降。杭州2024读地手册已经出炉，去年开始恢复了多频次、小规模供地节奏，年内后续核心宅地不缺，拿地机会较多，房企并无紧迫感，宁可错过不要买错。

　　5)活跃房企基数持续下降。即使在土地规模依旧稳定的杭州，目前市场也仅剩绿城、滨江、兴耀、建杭等少量本土房企，以及建发、越秀、华润等部分央国企，活跃房企的总基数持续萎缩，今日最热门的西兴地块报名房企也仅11家。

　　6)同级城市分流。本周苏州出地王，拿地者为杭州本土房企绿城。在一线城市、强二线城市普遍放松调控、放低准入门槛的情况下，房企对城市聚焦度更为显著。杭州在地理位置上，容易被上海虹吸，也存在平级城市的分流。

　　7)政策边际效应走低。杭州虽然在持续松绑调控政策，但其效应基本遵循短期抬升后回落的路径，杭州以外也没有其他城市的刺激政策能从根本上改变市场预期。

　　8)新房市场支撑不足。一季度杭州市区商品房仅成交不足600亿元，同比下降超过50%。没有持续的回款，进一步压缩了房企的拿地资金。

　　为何首宗容积率1.0以下地块也流拍

　　2022-2023年，在杭州外围区域出地较难的背景下，1.0-1.5之间的低容积率地块仍然受到房企的青睐，部分还能吸引较多的竞争。

　　这是由于低容积率地块满足了区域结构性的中高端需求，低密项目的去化及利润情况相对较好。

　　余杭闲林地块作为自然资源部发文建议取消远郊区容积率1.0限制后，杭州市区挂出的首宗容积率1.0以下的宅地，市场的关注度很高，但这宗仅0.8容积率的地块最终的结局却是流拍。

　　因为超低容地块在杭州的核心区域稀缺，但并不代表着在外围区域稀缺，闲林仍存在着大量的二手及新房的排屋别墅物业，去化情况并不好。同时地块本身存在问题，当前行情下房企基本不碰有缺陷的地块。

　　而且房企的普遍预期中，容积率限制解除之后杭州外围区域容积率1.0以下地块将源源不断供应，闲林的区位处于劣势。

　　点评：流拍 是市场进步的表现

　　杭州今日土拍，最热门的话题是两宗地块直接流拍，这在杭州市区土地市场是非常罕见的现象，上一次流拍还要追溯到2022年4月，而一次性流拍两宗地块已经非常多年没有出现了。

　　以前杭州几乎没有流拍，并不是每次地块顺利成交，而是如果没有意向单位，会提前发布“终止公告”，实际的结果和流拍是一样的。只是终止相比流拍，引起的关注度会小很多。

　　今日土拍，并没有提前终止，而是直接流拍，虽然看似引发了杭州土拍降温的大讨论，但是从另一个角度来看，直接流拍未必是坏事。

　　直接流拍，这正体现了房地产市场稀缺的东西“市场透明度”。

无论对于购房者，房企，还是政府而言，市场反馈是做出决策的重要依据，流拍就是最真实的市场反馈。

　　例如，本次余杭闲林超低容地块的流拍，或许也能让相关部门意识到，单纯降低容积率不是灵药，而是要结合地块和区域市场特性合理地供应低容积率地块。